మహా రేరా: స్థిరాస్తి రంగాన్ని నియంత్రించడానికి ఒక సానుకూలమైన ముందడుగు

సారాంశం: మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం, 2017 ("మహా రేరా లేదా అథారిటీ")లో స్థాపించబడిన మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ నుండి ఉత్పన్నమయ్యే రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకాల నుండి ఉత్పన్నమయ్యే వివాదాలను క్రమబద్ధీకరించడం మరియు అన్యాయమైన బిల్డర్ల దుర్వినియోగాల నుండి ఇంటి కొనుగోలుదారుల ఆసక్తిని రక్షించడం లక్ష్యంతో. వాణిజ్య మరియు నివాస ప్రాజెక్టుల రిజిస్ట్రేషన్ మరియు అమ్మకం, వివాదాల వేగవంతమైన పరిష్కారం, ప్రాజెక్ట్ పురోగతిని పర్యవేక్షించడం మరియు ప్రమోటర్లపై విధించబడిన బాధ్యతలతో అవసరమైన సమ్మతిని నిర్ధారించడం వంటి వాటితో సహా కానీ వీటికే పరిమితం కాకుండా రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకపు లావాదేవీలను నియంత్రించడానికి నియమాలను రూపొందించడం దాని స్థాపన వెనుక ఉద్దేశ్యం.

రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ మరియు డెవలప్‌మెంట్) చట్టం, 2016 నోటిఫికేషన్ ప్రకారం మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం 2017 లో మహారేరాను స్థాపించింది. దాని ఏర్పాటు కోసం ప్రాథమిక సూత్రం పబ్లిక్/ఇంటి కొనుగోలుదారు ఆసక్తిని రక్షించడం మరియు రాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని ప్రోత్సహించడం మరియు నియంత్రించడం. రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీ ప్రతి దశలో పూర్తి పారదర్శకత ఉందని నిర్ధారించడం ద్వారా అథారిటీ కొనుగోలుదారులకు ప్రయోజనం చేకూరుస్తుంది మరియు వారి సంబంధిత వాణిజ్య/రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టుల గురించి వివరణాత్మక సమాచారాన్ని నమోదు చేయడం మరియు అందించడం ద్వారా ప్రమోటర్లు/బిల్డర్లకు కూడా సహాయపడుతుంది, తద్వారా కొనుగోలుదారుల నమ్మకాన్ని సంతృప్తిపరుస్తుంది మరియు రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారాన్ని ప్రోత్సహిస్తుంది.

మహారాష్ట్రలో హోమ్ లోన్ పొందడానికి ముందు మహారేరా గురించి సమాచారాన్ని పొందడం చాలా ముఖ్యం. మహారేరా పాత్రను అర్థం చేసుకోవడం అనేది దాని పనితీరుకు సంబంధించిన సాధారణ ప్రజలలో అవగాహన లేకపోవడం మరియు ప్రమేయం కలిగి ఉన్న సంక్లిష్టతలకు కొంచెం సవాలుగా ఉండవచ్చు. చట్టం గురించి తెలుసుకోవడం భావి కొనుగోలుదారులకు వారు సరైన ఆస్తి/ప్రాజెక్ట్‌లో పెట్టుబడి పెడుతున్నారా అని నిర్ణయించడానికి మాత్రమే కాకుండా బిల్డర్లతో ఉత్పన్నమయ్యే ఏవైనా వివాదాలను ఎదుర్కోవడానికి ఒక ఏకరీతి పరిష్కార యంత్రాంగాన్ని కూడా అందిస్తుంది.

చట్టం, రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ మరియు ఇతర వివరాలపై దృష్టి కేంద్రీకరించే త్వరిత మార్గదర్శకాలు ఇలా ఉన్నాయి.

మహారాష్ట్రలో రేరా చట్టం అంటే ఏమిటి?

రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్), 2016 ("రేరా చట్టం" లేదా "చట్టం") ప్రధానంగా అన్ని రాష్ట్రాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీని స్థాపించడంపై దృష్టి సారించింది. రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యవహారాలను నిర్వహించడానికి చట్టం నిబంధనలను నిర్వచిస్తుంది మరియు వినియోగదారులు/ఇంటి కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను రక్షించడానికి ప్రయత్నిస్తుంది. ఇందులో ప్రాజెక్టులు మరియు ఏజెంట్ల రిజిస్ట్రేషన్‌కు సంబంధించిన కార్యకలాపాలు, కేటాయింపుల ఫిర్యాదులను పరిష్కరించడం, ప్రమోటర్లపై విధించిన బాధ్యతలకు కఠినమైన సమ్మతిని నిర్ధారించడం మరియు చట్టం కింద వివరించిన విధంగా ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడానికి అవసరమైన ఆమోదాలు మరియు క్లియరెన్స్‌లను అందించడం ఉంటాయి. ఈ చట్టం స్ఫూర్తిని అమలు చేస్తూ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీని ఏర్పాటు చేసిన మొదటి భారతీయ రాష్ట్రం మహారాష్ట్ర అని గమనించడం సముచితం.

మహారాష్ట్ర మహారేరా చట్టాన్ని రూపొందించడానికి ప్రాథమిక లక్ష్యం ఏంటంటే రాష్ట్రంలో జరుగుతున్న అన్ని ఆస్తి లావాదేవీల గురించి ప్రభుత్వం మరియు సంబంధిత అధికారులకు తెలియజేయడం, దానితో రిజిస్టర్ చేయబడిన ప్రాజెక్టుల యాజమాన్యం మరియు పర్యవేక్షణలో మార్పులతో సహా. రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి మరియు మొత్తం ప్రక్రియకు పారదర్శకతను తీసుకురావడానికి సాధారణ ప్రజలలో విశ్వాసాన్ని పెంపొందించడం ఆలోచన. అంతేకాకుండా, మహారేరా రిజిస్టర్ చేయబడని ప్రాజెక్టుల నిర్మాణాన్ని నిషేధించింది. కొనుగోలుదారులు, విక్రేతలు, బ్రోకర్లు, బిల్డర్లు, ఏజెంట్లు మొదలైన రియల్ ఎస్టేట్ ఒప్పందంలో పాల్గొన్న అన్ని పార్టీలకు ఈ చట్టం ప్రయోజనం చేకూరుస్తుంది.

తప్పక చదవండి: రేరా చట్టం: స్థిరాస్తి నియంత్రణ అధికారం కోసం అత్యుత్తమ గైడ్

మహారేరా కింద ఎవరు రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి?

మహారేరా కింద, ఈ క్రింది సంస్థలకు రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరి:

• రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు (ప్రమోటర్లు): 500 చదరపు మీటర్ల భూమి లేదా ఎనిమిది యూనిట్ల కంటే ఎక్కువ ఉన్న నివాస లేదా వాణిజ్య ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించే ఏదైనా బిల్డర్ లేదా డెవలపర్ తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి.
• రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు: ఆస్తి లావాదేవీలను విక్రయించడం, ప్రకటన చేయడం లేదా సులభతరం చేయడంలో ప్రమేయంగల బ్రోకర్లు లేదా మధ్యవర్తులు రిజిస్టర్ చేయబడాలి.
• కొనసాగుతున్న ప్రాజెక్టులు: మే 1, 2017 కు ముందు ప్రారంభించబడిన ఏదైనా ప్రాజెక్ట్, కానీ అసంపూర్ణంగా ఉండటం తప్పనిసరిగా మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ పొందాలి.
• కొత్త ప్రాజెక్టులు: మహారాష్ట్రలో ప్రారంభించబడిన అన్ని కొత్త రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులకు మార్కెటింగ్ లేదా విక్రయించడానికి ముందు మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం.

మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ

మహారాష్ట్రలో ఏదైనా ఆస్తి/రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్ట్‌ను కొనుగోలు చేయడానికి లేదా వ్యవహరించడానికి ముందు, రిజిస్ట్రేషన్ ప్రాసెస్‌తో మిమ్మల్ని మీరు తెలుసుకోవాలని సలహా ఇవ్వబడుతుంది:

• https://maharerait.mahaonline.gov.in/ వద్ద మహారేరా అధికారిక వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి
• ‘కొత్త రిజిస్ట్రేషన్‘ పై క్లిక్ చేయండి.
• మూడు ఎంపికలలో ఒకదాన్ని ఎంచుకోండి: ప్రమోటర్, ఫిర్యాదుదారు లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్.
• అవసరమైన వివరాలను నమోదు చేసి పాన్ కార్డు, సంప్రదింపు మరియు చిరునామా సమాచారం, గత ప్రాజెక్ట్ వివరాలు, ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్ మొదలైన వాటితో సహా అవసరమైన డాక్యుమెంట్లను అందజేయండి.
• ఇతర రిజిస్ట్రేషన్ ఫార్మాలిటీలను పూర్తి చేయండి.

మహారేరా ప్రయోజనాలు

మహారేరా రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలలో పాల్గొన్న అన్ని పార్టీలకు అనేక రకాల ప్రయోజనాలను అందిస్తుంది. వీటిలో కొన్ని ఇక్కడ సారాంశం ఇవ్వబడ్డాయి:

• రిజిస్ట్రేషన్ లేకుండా నిర్వహించిన అన్ని రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులలో పారదర్శకతను నిర్ధారిస్తుంది.
• లావాదేవీలో పాల్గొనే అన్ని పార్టీలను కలిగి ఉంటుంది మరియు అటువంటి పార్టీల హక్కులను రక్షిస్తుంది.
• కార్యాచరణ మరియు ఆర్థిక క్రమశిక్షణను నిర్వహించడానికి కూడా నియమాలను రూపొందిస్తుంది.
• విక్రేతలు కొనుగోలుదారు యొక్క అవసరాలకు కట్టుబడి ఉంటారని మరియు ఒక నిర్దిష్ట సమయ వ్యవధిలో ఫిర్యాదులను పరిష్కరించే విధంగా నిర్ధారిస్తుంది.
• ప్రాజెక్ట్ వివరాలు, రిజిస్ట్రేషన్ సమాచారం, స్థితి మరియు మరిన్ని వంటి రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులకు సంబంధించిన సమాచారానికి సకాలంలో యాక్సెస్ అందిస్తుంది.
• స్వాధీనం, మోసపూరిత కార్యకలాపాలు మరియు తప్పుడు ధరల నుండి కొనుగోలుదారులను రక్షిస్తుంది.
• మధ్యవర్తిత్వం ద్వారా వివాదాలను పరిష్కరించడానికి కొనుగోలుదారులు మరియు విక్రేతలకు ఒక వేదికను అందిస్తుంది.

మహారాష్ట్రలోని RERA చట్టం యొక్క నియమాలు మరియు నిబంధనలు

మహారాష్ట్రలో రేరా చట్టం నియమాలు మరియు నిబంధనలు అనేక పేజీలలో ఉన్నప్పటికీ, ముఖ్యమైన నిబంధనల సమగ్ర జాబితా ఇక్కడ అందించబడింది:

• మహారాష్ట్రలోని ప్రతి నివాస మరియు వాణిజ్య ప్రాజెక్ట్‌కు మహారేరాతో రిజిస్టర్ చేసుకోవడం తప్పనిసరి.
• రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు తమ ప్రస్తుత ప్రాజెక్టుల గురించి క్రమం తప్పకుండా ఒక బాధ్యతగా అప్‌డేట్లను సమర్పించాలి మరియు అది అథారిటీ యొక్క అధికారిక వెబ్‌సైట్‌లో ప్రతిబింబిస్తుంది.
• అదనపు ఛార్జీలు మరియు జరిమానాలను నివారించడానికి సంబంధిత నిబంధనలను చేర్చడాన్ని నిర్ధారించే సేల్స్ అగ్రిమెంట్ల కోసం ప్రామాణిక ఫార్మాట్.
• ఆస్తిని విక్రయించిన ఐదు సంవత్సరాలలోపు డెవలపర్లు ఏవైనా లోపాలను సరిచేయాలి.
• ఏదైనా సూపర్-బిల్ట్ ప్రాంతం కాకుండా ప్రాజెక్ట్ వివరాలలో పేర్కొన్న కార్పెట్ ప్రాంతం కోసం మాత్రమే ఇంటి కొనుగోలుదారులు చెల్లించాలి.
• ప్రమోటర్లు క్లియర్ చేయబడిన అన్ని ప్రాజెక్ట్ శీర్షికలను వెల్లడించాలి.
• డెవలపర్లు సకాలంలో నిర్మాణాన్ని పూర్తి చేయడంలో విఫలమైతే మరియు స్వాధీనం అందించకపోతే, ఇంటి కొనుగోలుదారు చెల్లించిన మొత్తం పై వడ్డీని మరియు పూర్తి మొత్తం రిఫండ్‌ను అందుకోవడానికి అర్హత కలిగి ఉంటారు.
• ప్రస్తుత ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్‌ను మార్చడానికి ముందు, ప్రమోటర్లు ప్రతి సభ్యుని నుండి అనుమతి పొందడం అవసరం.
• మహారేరా చట్టం చాప్టర్ II లో ఉన్న నిబంధన ప్రకారం ఏజెంట్లు తమను తాము రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి.
• నియమిత అధికారులు 120 రోజుల్లోపు ఇంటి కొనుగోలుదారులు లేవదీసిన ఏవైనా ఫిర్యాదులను పరిష్కరించాలి.

మహారేరా లక్ష్యాలు

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఈ కింది సమస్యలను పరిష్కరించడమే మహారేరా ప్రధాన లక్ష్యం:

• ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడంలో గణనీయమైన ఆలస్యం.
• గృహ కొనుగోలుదారులకు తప్పుడు సమాచారం అందించడం.
• ఇతర ప్రాజెక్టులకు నిధులను తరలించడం.
• ప్రీ-బుకింగ్లను ఆకర్షించడానికి తప్పుదోవ పట్టించే ఆఫర్లు.
• విక్రయ ఒప్పందంలో స్వాధీన తేదీ లేకపోవడం.
• కొనుగోలుదారుల సమ్మతి లేకుండా ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్‌ను మార్చడం.

తప్పక చదవండి: ఆదాయపు పన్ను చట్టంలోని సెక్షన్ 80EE - గురించిన పూర్తి వివరాలు

ప్రమోటర్ రిజిస్ట్రేషన్ కోసం దశలవారీ గైడ్

ప్రమోటర్లు (బిల్డర్లు మరియు డెవలపర్లు) వాటిని విక్రయించడానికి లేదా మార్కెట్ చేయడానికి ముందు వారి ప్రాజెక్టులను రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి. ఈ దశలను అనుసరించండి:

1. మహారేరా అధికారిక వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి.
2. "కొత్త రిజిస్ట్రేషన్" ఎంచుకోండి మరియు రిజిస్ట్రేషన్ రకంగా "ప్రమోటర్" ఎంచుకోండి.
3. ప్రాజెక్ట్ వివరాలను పూరించండి: ప్రాజెక్ట్ పేరు, చిరునామా, భూమి ప్రాంతం మరియు పూర్తి తేదీని నమోదు చేయండి.
4. అవసరమైన డాక్యుమెంట్లను అప్‌లోడ్ చేయండి: పాన్ కార్డ్, యాజమాన్య వివరాలు, మంజూరు చేయబడిన ప్లాన్, అప్రూవల్స్ మరియు గత ప్రాజెక్ట్ వివరాలు.
5. ప్రాజెక్ట్ సైజు ఆధారంగా రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు చెల్లించండి.
6. అప్లికేషన్ సబ్మిట్ చేయండి మరియు అప్రూవల్ తర్వాత ఒక ప్రత్యేక మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌ను అందుకోండి.

రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్ రిజిస్ట్రేషన్ కోసం దశలవారీ గైడ్

ఏదైనా అమ్మకాలను నిర్వహించడానికి ముందు రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు మహారేరాతో రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి. ప్రాసెస్‌లో ఇవి ఉంటాయి:

1. మహారేరా వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి.
2. "కొత్త రిజిస్ట్రేషన్" ఎంచుకోండి మరియు కేటగిరీగా "రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్" ఎంచుకోండి.
3. ఏజెంట్ వివరాలను అందించండి: పేరు, చిరునామా, వ్యాపార రకం (వ్యక్తిగత/కంపెనీ), మరియు సంప్రదింపు సమాచారం.
4. అవసరమైన డాక్యుమెంట్లను అప్‌లోడ్ చేయండి: పాన్ కార్డ్, ఆధార్ కార్డ్, బిజినెస్ రిజిస్ట్రేషన్ సర్టిఫికెట్ మరియు ఫోటోలు.
5. వర్తించే విధంగా రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు చెల్లించండి.
6. అప్లికేషన్ సబ్మిట్ చేయండి మరియు అప్రూవల్ తర్వాత మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌ను అందుకోండి.

ఫిర్యాదుదారు రిజిస్ట్రేషన్ కోసం దశలవారీ గైడ్

ఇంటి కొనుగోలుదారులు లేదా వాటాదారులు మహారేరా వివాద పరిష్కార వ్యవస్థను ఉపయోగించి బిల్డర్లు లేదా ఏజెంట్ల పై ఫిర్యాదులను ఫైల్ చేయవచ్చు:

1. మహారేరా అధికారిక వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి.
2. "ఫిర్యాదును రిజిస్టర్ చేయండి" పై క్లిక్ చేయండి మరియు లాగిన్ ఐడిని సృష్టించండి.
3. ఫిర్యాదు ఫారం నింపండి: ప్రాజెక్ట్ వివరాలు, ఫిర్యాదు సారాంశం మరియు సపోర్టింగ్ డాక్యుమెంట్లను అందించండి.
4. సపోర్టింగ్ సాక్ష్యాలను అప్‌లోడ్ చేయండి: సేల్ అగ్రిమెంట్, చెల్లింపు రసీదులు మరియు కమ్యూనికేషన్ రికార్డులు.
5. ₹5,000 (ఆన్‌లైన్ సమర్పణ కోసం) లేదా ₹10,000 (ఆఫ్‌లైన్ సమర్పణ కోసం) ఫిర్యాదు ఫీజు చెల్లించండి.
6. ఫిర్యాదును సమర్పించండి, ఆ తర్వాత మహారేరా 120 రోజుల్లోపు వినికిడి తేదీని కేటాయిస్తుంది.

మహారేరా రిజిస్ట్రేషన్ల స్థితిని ఎలా తనిఖీ చేయాలి

ఒక ప్రాజెక్ట్, ప్రమోటర్ లేదా ఏజెంట్ రిజిస్ట్రేషన్ స్థితిని ధృవీకరించడానికి:

1. మహారేరా వెబ్‌సైట్‌ను సందర్శించండి.
2. మెనూలో "రిజిస్టర్డ్ ప్రాజెక్టులు" లేదా "రిజిస్టర్డ్ ఏజెంట్లు" పై క్లిక్ చేయండి.
3. సెర్చ్ బార్‌లో ప్రాజెక్ట్/ఏజెంట్ పేరు లేదా రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్‌ను ఎంటర్ చేయండి.
4. ప్రాజెక్ట్ అప్రూవల్ స్థితి, పురోగతి అప్‌డేట్లు మరియు చట్టపరమైన సమ్మతితో సహా వివరాలను చూడండి.
5. భవిష్యత్తు రిఫరెన్స్ కోసం రిపోర్టులను డౌన్‌లోడ్ చేసుకోండి లేదా వ్యత్యాసాలు తలెత్తితే సమస్యలను లేవదీయండి.

ముగింపు

మహారాష్ట్రలో ఆస్తులతో వ్యవహరించేటప్పుడు, మహారేరా పాత్ర గురించిన అవగాహన చాలా అవసరం. మహారేరా రియల్ ఎస్టేట్ ట్రాన్సాక్షన్లను నియంత్రించడమే కాకుండా ఇంటి కొనుగోలుదారులకు ఫిర్యాదు పరిష్కార విధానాలను కూడా అందిస్తుంది మరియు నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్టుల క్రమానుగత సమీక్షలను నిర్వహిస్తుంది.

సాధారణ ప్రశ్నలు

మహారేరా మరియు రేరా మధ్య తేడా ఏమిటి?

రేరా (రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్) చట్టం, 2016) అనేది భారతదేశ వ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని నియంత్రించే ఒక జాతీయ చట్టం. మహారేరా అనేది మహారాష్ట్రలో రియల్ ఎస్టేట్ ట్రాన్సాక్షన్లను నియంత్రించడానికి, ఇంటి కొనుగోలుదారులు మరియు డెవలపర్ల కోసం సమ్మతి, పారదర్శకత మరియు ఫిర్యాదు పరిష్కారాన్ని నిర్ధారించడానికి రేరా కింద స్థాపించబడిన రాష్ట్ర-నిర్దిష్ట అధికారం.

మహారేరా వడ్డీ రేటు ఎంత?

స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా అత్యధిక మార్జినల్ కాస్ట్ ఆఫ్ లెండింగ్ రేట్ (ఎంసిఎల్ఆర్) ప్లస్ 2% కు సమానమైన రేటు వద్ద ఆలస్యపు స్వాధీనం పై వడ్డీని చెల్లించవలసిందిగా మహారేరా డెవలపర్లను తప్పనిసరి చేసింది. ఇది ఆలస్యాల కోసం ఇంటి కొనుగోలుదారులకు పరిహారం చెల్లిస్తుంది మరియు ఒప్పందం ప్రకారం ఆస్తి అందించబడే వరకు వర్తిస్తుంది.