महारेरा: रियल एस्टेट सेक्टर को नियंत्रित करने की दिशा में एक प्रगतिशील कदम

सारांश: महाराष्ट्र सरकार, 2017 ("महा रेरा या अथॉरिटी") में स्थापित महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी की स्थापना की गई रियल एस्टेट सेल्स से उत्पन्न विवादों को सुव्यवस्थित करने और अन्याय बिल्डरों के गलत तरीकों से घर खरीदने वाले लोगों के हितों की रक्षा करने के उद्देश्य से घर खरीदने वाले लोगों के हितों की रक्षा करती है. इसकी स्थापना के पीछे का उद्देश्य रियल एस्टेट बिक्री लेन-देन को विनियमित करने के लिए नियम बनाना था, जिसमें वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाओं के पंजीकरण और बिक्री, विवादों का त्वरित निवारण, परियोजना की प्रगति की देखरेख करना और प्रमोटरों पर लगाए गए दायित्वों के साथ आवश्यक अनुपालन सुनिश्चित करना शामिल है, लेकिन इन तक सीमित नहीं है.

महाराष्ट्र सरकार ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की अधिसूचना के अनुसार 2017 में महारेरा की स्थापना की. इसके निर्माण के लिए बुनियादी सिद्धांत सार्वजनिक/घर खरीदार के हितों की रक्षा करना और राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर को बढ़ावा देना और विनियमित करना था. प्राधिकरण खरीदारों को यह सुनिश्चित करके लाभ देता है कि रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन के हर चरण में पूरी पारदर्शिता हो और प्रमोटर/बिल्डर को उनके संबंधित कमर्शियल/रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के बारे में विस्तृत जानकारी प्रदान करके मदद करता है, जो खरीदारों के विश्वास को खुश करता है और रियल एस्टेट बिज़नेस को बढ़ावा देता है.

महाराष्ट्र में होम लोन प्राप्त करने से पहले महारेरा के बारे में जानकारी प्राप्त करना महत्वपूर्ण है. महारेरा की भूमिका को समझना कुछ चुनौतीपूर्ण हो सकता है, जिसमें शामिल जटिलताओं और इसके कार्य से संबंधित आम जनता के बीच जागरूकता की कमी हो सकती है. एक्ट से परिचित होने से न केवल संभावित खरीदारों को यह निर्धारित करने में मदद मिलती है कि वे सही प्रॉपर्टी/प्रोजेक्ट में निवेश कर रहे हैं या नहीं, बल्कि बिल्डर के साथ होने वाले किसी भी विवाद से निपटने के लिए एक समान निवारण तंत्र भी प्रदान करते हैं.

इस क्विक गाइड में एक्ट, रजिस्ट्रेशन प्रोसेस और अन्य विवरण दिए गए हैं, जो आपके लिए ज़रूरी हैं.

महाराष्ट्र में रेरा एक्ट क्या है?

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास), 2016 ("रेरा अधिनियम" या "अधिनियम") मुख्य रूप से सभी राज्यों में रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना पर केंद्रित है. अधिनियम राज्य में रियल एस्टेट डील करने के नियमों को परिभाषित करता है और उपभोक्ताओं/घर खरीदारों के हितों की रक्षा करना चाहता है. इसमें परियोजनाओं और एजेंटों के रजिस्ट्रेशन से जुड़े संचालन, आवंटितों की शिकायतों को हल करना, प्रमोटरों पर लगाए गए दायित्वों का सख्ती से अनुपालन सुनिश्चित करना और अधिनियम के तहत वर्णित परियोजना को पूरा करने के लिए आवश्यक अप्रूवल और क्लियरेंस प्रदान करना शामिल है. यहां ध्यान देना महत्वपूर्ण है कि महाराष्ट्र पहला ऐसा भारतीय राज्य है, जिसने इस एक्ट को इसकी मूल भावना के साथ लागू किया और रियल एस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी की स्थापना की.

महाराष्ट्र के महारेरा अधिनियम के निर्माण का प्राथमिक उद्देश्य राज्य में होने वाले सभी प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के बारे में सरकार और संबंधित प्राधिकरणों को सुनिश्चित करना और सूचित करना है, जिसमें इसके साथ रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के स्वामित्व और पर्यवेक्षण में बदलाव शामिल हैं. आइडिया रियल एस्टेट में निवेश करने और पूरी प्रक्रिया में पारदर्शिता लाने के लिए आम जनता में विश्वास पैदा करना है. इसके अलावा, महारेरा अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के निर्माण पर प्रतिबंध लगाता है. यह एक्ट खरीदार, विक्रेता, ब्रोकर, बिल्डर, एजेंट सहित रियल एस्टेट में शामिल सभी पार्टियों को लाभ पहुंचाता है.

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महारेरा के तहत किसको रजिस्टर करना होगा?

महारेरा के तहत, निम्नलिखित संस्थाओं के लिए रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है:

• रियल एस्टेट डेवलपर्स (प्रमोटर): कोई भी बिल्डर या डेवलपर 500 वर्ग मीटर से अधिक भूमि या आठ से अधिक यूनिट के साथ आवासीय या कमर्शियल प्रोजेक्ट लॉन्च कर रहा है, उसे रजिस्टर करना होगा.
• रियल एस्टेट एजेंट: प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन को बेचने, विज्ञापन देने या सुविधाजनक बनाने में शामिल ब्रोकर या मध्यस्थताकारियों को रजिस्टर्ड होना चाहिए.
• चल रहे प्रोजेक्ट: कोई भी प्रोजेक्ट जो 1 मई, 2017 से पहले शुरू हुआ था, लेकिन अधूरा रहता है, उसे महारेरा रजिस्ट्रेशन प्राप्त करना होगा.
• नए प्रोजेक्ट: महाराष्ट्र में लॉन्च किए गए सभी नए रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के लिए मार्केटिंग या बिक्री से पहले महारेरा रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता होती है.

महारेरा में रजिस्ट्रेशन की प्रक्रिया

महाराष्ट्र में किसी भी प्रॉपर्टी/रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को खरीदने या डील करने से पहले, रजिस्ट्रेशन प्रोसेस से खुद को परिचित कराने की सलाह दी जाती है:

• https://maharerait.mahaonline.gov.in/ पर महारेरा की आधिकारिक वेबसाइट पर जाएं
• 'नया रजिस्ट्रेशन' पर क्लिक करें’.
• तीन विकल्पों में से एक चुनें: प्रमोटर, शिकायतकर्ता या रियल एस्टेट एजेंट.
• आवश्यक जानकारी दर्ज करते हुए ज़रूरी डॉक्यूमेंट जमा करें, जैसे कि पैन कार्ड, आपका फोन नंबर और एड्रेस की जानकारी, पिछले प्रोजेक्ट्स की जानकारी, एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट इत्यादि.
• रजिस्ट्रेशन संबंधी अन्य औपचारिकताएं पूरी करें.

महारेरा के लाभ

महारेरा रियल एस्टेट के ट्रांज़ैक्शन में शामिल सभी पार्टियों को कई लाभ प्रदान करता है. इनमें से कुछ का सारांश यहां दिया गया है:

• सभी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में पारदर्शिता सुनिश्चित करता है, यहां तक कि रजिस्ट्रेशन के बिना आयोजित.
• ट्रांज़ैक्शन में भाग लेने वाले सभी पार्टियों को शामिल करता है और ऐसे पार्टियों के अधिकारों की रक्षा करता है.
• ऑपरेशनल और फाइनेंशियल अनुशासन बनाए रखने के लिए नियम भी बनाता है.
• यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता खरीदार की आवश्यकताओं का पालन करें और एक निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर शिकायतों का समाधान करें.
• रियल एस्टेट प्रोजेक्ट से संबंधित जानकारी, जैसे प्रोजेक्ट विवरण, रजिस्ट्रेशन की जानकारी, स्टेटस आदि का समय पर एक्सेस प्रदान करता है.
• कब्ज़ा मिलने में देरी, धोखाधड़ी वाली गतिविधियों और गलत कीमतों से खरीदारों को बचाता है.
• मध्यस्थता के माध्यम से विवादों को सुलझाने के लिए खरीदारों और विक्रेताओं को एक प्लेटफॉर्म प्रदान करता है.

महाराष्ट्र में रेरा एक्‍ट के नियम और विनियमन

महाराष्ट्र में रेरा एक्ट के नियम और विनियम कई पेज में चलते हैं, लेकिन महत्वपूर्ण प्रावधानों की एक व्यापक लिस्ट यहां प्रदान की गई है:

• महाराष्ट्र में प्रत्येक रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रोजेक्ट के लिए महारेरा के साथ रजिस्टर्ड होना अनिवार्य है.
• रियल एस्टेट डेवलपर्स पर अपनी चल रही परियोजनाओं के बारे में नियमित अपडेट जमा करने का दायित्व रहता है और यह प्राधिकरण की आधिकारिक वेबसाइट पर दर्शाया जाता है.
• अतिरिक्त शुल्क और जुर्माने से बचने के लिए संबंधित खंडों को शामिल करना सुनिश्चित करने वाले सेल्स एग्रीमेंट के लिए स्टैंडर्ड फॉर्मेट.
• डेवलपर्स को प्रॉपर्टी बेचने के पांच वर्षों के भीतर आए किसी भी दोष को ठीक करना होगा.
• घर खरीदने वालों को किसी भी सुपर-बिल्ट एरिया के बजाय केवल प्रोजेक्ट विवरण में उल्लिखित कार्पेट एरिया के लिए ही भुगतान करना होगा.
• प्रमोटरों को सभी स्पष्ट प्रोजेक्‍ट टाइटल का खुलासा करना होगा.
• अगर डेवलपर समय पर निर्माण पूरा करने में विफल रहते हैं और कब्जा प्रदान नहीं करते हैं, तो घर खरीदने वाले को भुगतान की गई राशि पर ब्याज और पूरी राशि का रिफंड प्राप्त करने का हकदार है.
• चल रहे प्रोजेक्ट के प्लान में बदलाव करने से पहले, प्रमोटरों के लिए प्रत्येक सदस्य से अनुमति प्राप्त करना आवश्यक है.
• एजेंट को महारेरा अधिनियम के अध्याय II में निहित प्रावधान के अनुसार खुद को रजिस्टर करना होगा.
• नामित प्राधिकारियों को घर खरीदारों द्वारा दर्ज की गई किसी भी शिकायत का समाधान 120 दिनों के भीतर करना होगा.

महारेरा के उद्देश्य

महारेरा का उद्देश्य रियल एस्टेट सेक्टर से जुड़े निम्न समस्याओं को समझना और इनका समाधान प्रदान करना है:

• किसी प्रोजेक्ट के पूरा किए जाने में काफी देरी हो जाना.
• घर के खरीदारों को गलत जानकारी देना.
• अन्य प्रोजेक्ट के लिए फंड की निकासी.
• प्री-बुकिंग को आकर्षित करने के लिए भ्रामक ऑफर.
• सेल एग्रीमेंट में कब्ज़े की तिथि का नहीं होना.
• खरीदारों की सहमति के बिना प्रोजेक्ट प्लान को बदलना.

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प्रमोटर रजिस्ट्रेशन के लिए चरण-दर-चरण गाइड

प्रमोटर्स (बिल्डर्स और डेवलपर्स) को उन्हें बेचने या मार्केटिंग करने से पहले अपने प्रोजेक्ट को रजिस्टर करना होगा. इन चरणों का पालन करें:

1. महारेरा की ऑफिशियल वेबसाइट पर जाएं.
2. "नया रजिस्ट्रेशन" चुनें और रजिस्ट्रेशन के प्रकार के रूप में "प्रमोटर" चुनें.
3. प्रोजेक्ट का विवरण भरें: प्रोजेक्ट का नाम, पता, भूमि क्षेत्र और पूरा होने की तिथि दर्ज करें.
4. आवश्यक डॉक्यूमेंट अपलोड करें: पैन कार्ड, स्वामित्व का विवरण, स्वीकृत प्लान, अप्रूवल और पिछले प्रोजेक्ट का विवरण.
5. प्रोजेक्ट साइज़ के आधार पर रजिस्ट्रेशन फीस का भुगतान करें.
6. एप्लीकेशन सबमिट करें और अप्रूवल के बाद एक यूनीक महारेरा रजिस्ट्रेशन नंबर प्राप्त करें.

रियल एस्टेट एजेंट रजिस्ट्रेशन के लिए चरण-दर-चरण गाइड

कोई भी सेल्स करने से पहले रियल एस्टेट एजेंट को महारेरा के साथ रजिस्टर करना होगा. प्रोसेस में शामिल हैं:

1. महारेरा की वेबसाइट पर जाएं.
2. "नया रजिस्ट्रेशन" चुनें और कैटेगरी के रूप में "रियल एस्टेट एजेंट" चुनें.
3. एजेंट का विवरण प्रदान करें: नाम, पता, बिज़नेस का प्रकार (व्यक्तिगत/कंपनी) और संपर्क जानकारी.
4. आवश्यक डॉक्यूमेंट अपलोड करें: पैन कार्ड, आधार कार्ड, बिज़नेस रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट और फोटो.
5. लागू होने पर रजिस्ट्रेशन फीस का भुगतान करें.
6. एप्लीकेशन सबमिट करें और अप्रूवल के बाद महारेरा रजिस्ट्रेशन नंबर प्राप्त करें.

शिकायतकर्ता रजिस्ट्रेशन के लिए चरण-दर-चरण गाइड

घर खरीदने वाले या स्टेकहोल्डर महारेरा के विवाद समाधान सिस्टम का उपयोग करके बिल्डर या एजेंट के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं:

1. महारेरा की ऑफिशियल वेबसाइट पर जाएं.
2. "शिकायत रजिस्टर करें" पर क्लिक करें और लॉग-इन आईडी बनाएं.
3. शिकायत फॉर्म भरें: प्रोजेक्ट का विवरण, शिकायत का सारांश और सहायक डॉक्यूमेंट प्रदान करें.
4. सहायक साक्ष्य अपलोड करें: सेल एग्रीमेंट, भुगतान रसीदें और संचार रिकॉर्ड.
5. ₹5,000 (ऑनलाइन सबमिशन के लिए) या ₹10,000 (ऑफलाइन सबमिशन के लिए) की शिकायत शुल्क का भुगतान करें.
6. शिकायत सबमिट करें, जिसके बाद महारेरा 120 दिनों के भीतर सुनवाई की तिथि देता है.

महारेरा रजिस्ट्रेशन का स्टेटस कैसे चेक करें

प्रोजेक्ट, प्रमोटर या एजेंट के रजिस्ट्रेशन स्टेटस को सत्यापित करने के लिए:

1. महारेरा की वेबसाइट पर जाएं.
2. मेनू में "रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट" या "रजिस्टर्ड एजेंट" पर क्लिक करें.
3. सर्च बार में प्रोजेक्ट/एजेंट का नाम या रजिस्ट्रेशन नंबर दर्ज करें.
4. प्रोजेक्ट अप्रूवल स्टेटस, प्रोग्रेस अपडेट और कानूनी अनुपालन सहित विवरण देखें.
5. भविष्य के रेफरेंस के लिए रिपोर्ट डाउनलोड करें या अगर विसंगतियां उत्पन्न होती हैं तो चिंताएं दर्ज करें.

निष्कर्ष

महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी में डील करने के दौरान, महारेरा की भूमिका के बारे में जागरूकता आवश्यक हो जाती है. महारेरा न केवल रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन को नियंत्रित करता है, बल्कि घर खरीदने वालों के लिए शिकायत निवारण तंत्र भी प्रदान करता है और निर्माण के तहत प्रोजेक्ट की समय-समय पर समीक्षा करता है.

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

महारेरा और रेरा के बीच क्या अंतर है?

रेरा (रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016) पूरे भारत में रियल एस्टेट सेक्टर को विनियमित करने वाला एक राष्ट्रीय कानून है. महारेरा, महाराष्ट्र में रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन को विनियमित करने के लिए रेरा के तहत स्थापित राज्य-विशिष्ट प्राधिकरण है, जो घर खरीदने वाले और डेवलपर के लिए अनुपालन, पारदर्शिता और शिकायत निवारण सुनिश्चित करता है.

महारेरा की ब्याज दर क्या है?

महारेरा ने डेवलपर्स को स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की उच्चतम मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (MCLR) प्लस 2% के बराबर दर पर विलंबित कब्जे पर ब्याज का भुगतान करना अनिवार्य किया है. यह घर खरीदने वालों को देरी के लिए क्षतिपूर्ति करता है और एग्रीमेंट के अनुसार प्रॉपर्टी सौंपने तक लागू होता है.