महारेरा: रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्याच्या दिशेने एक प्रगतीशील पाऊल

सारांश: महाराष्ट्र सरकार, 2017 मध्ये महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटी ("महा रेरा किंवा प्राधिकरण") स्थापित रिअल इस्टेट सेल्स मधून उद्भवणाऱ्या विवादांना सुव्यवस्थित करण्याच्या उद्देशाने, अन्याय्य बिल्डरच्या गैरव्यवहारांपासून घर खरेदीदारांचे हित संरक्षित करणे आणि घर खरेदीदारांचे हित संरक्षित करणे. त्याच्या स्थापनेचा उद्देश रिअल इस्टेट विक्री व्यवहारांचे नियमन करण्यासाठी नियम तयार करणे होता, ज्यामध्ये व्यावसायिक आणि निवासी प्रकल्पांची नोंदणी आणि विक्री, विवादांचे जलद निवारण, प्रकल्प प्रगतीची देखरेख करणे आणि प्रवर्तकांवर केलेल्या दायित्वांचे आवश्यक अनुपालन सुनिश्चित करणे यांचा समावेश होतो परंतु त्यापुरते मर्यादित नाही.

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 च्या अधिसूचनेनुसार महाराष्ट्र सरकारने 2017 मध्ये महारेरा स्थापित केला. सार्वजनिक/घर खरेदीदाराच्या हिताचे संरक्षण करणे आणि राज्याच्या रिअल इस्टेट क्षेत्राला प्रोत्साहन देणे आणि नियमन करणे हे त्याच्या स्थापनेसाठी मूलभूत तत्त्व होते. रिअल इस्टेट व्यवहाराच्या प्रत्येक पायरीवर संपूर्ण पारदर्शकता असल्याची खात्री करून खरेदीदारांना प्राधिकरणाचा लाभ होतो आणि त्यांच्या संबंधित कमर्शियल/रिअल इस्टेट प्रकल्पांविषयी तपशीलवार माहिती रजिस्टर करून आणि प्रदान करून प्रमोटर्स/बिल्डर्सना मदत करते, ज्यामुळे खरेदीदारांच्या विश्वासाचे आनंद होते आणि रिअल इस्टेट बिझनेसला प्रोत्साहन मिळते.

महाराष्ट्रात होम लोन प्राप्त करण्यापूर्वी महारेराविषयी माहिती प्राप्त करणे महत्त्वाचे आहे. महारेराची भूमिका समजून घेणे ही काही आव्हानात्मक असू शकते ज्यामध्ये समाविष्ट असलेल्या गुंतागुंती आणि त्याच्या कार्याशी संबंधित सामान्य जनतेमध्ये जागरूकता नसणे. कायद्याबद्दल माहिती मिळवणे केवळ संभाव्य खरेदीदारांना योग्य प्रॉपर्टी/प्रोजेक्टमध्ये इन्व्हेस्ट करीत आहेत का हे निर्धारित करण्यास मदत करत नाही तर बिल्डरसह उद्भवणाऱ्या कोणत्याही विवादांचा सामना करण्यासाठी एकसमान निवारण यंत्रणा देखील प्रदान करते.

येथे एक क्विक गाईड आहे जे कायदा, रजिस्ट्रेशन प्रोसेस आणि इतर तपशीलांवर लक्ष केंद्रित करते.

महाराष्ट्रातील रेरा ॲक्ट काय आहे?

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास), 2016 ("रेरा कायदा" किंवा "अधिनियम") प्रामुख्याने सर्व राज्यांमध्ये रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण स्थापित करण्यावर लक्ष केंद्रित केले. राज्यात रिअल इस्टेट व्यवहार करण्यासाठी नियम परिभाषित करते आणि ग्राहक/घर खरेदीदारांच्या हिताचे संरक्षण करण्याचा प्रयत्न करते. यामध्ये प्रकल्प आणि एजंटच्या नोंदणीशी संबंधित ऑपरेशन्स, वाटपकर्त्यांच्या तक्रारींचे निराकरण करणे, प्रमोटर्सवर केलेल्या दायित्वांचे काटेकोर अनुपालन सुनिश्चित करणे आणि कायद्यांतर्गत वर्णन केल्याप्रमाणे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक मंजुरी आणि मंजुरी प्रदान करणे समाविष्ट आहे. ही बाब ठळकपणे नमूद करायला हवी. कायद्याची पूर्ण क्षमतेने अंमलबजावणी करणारे आणि रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी स्थापित करणारे महाराष्ट्र देशातील पहिले राज्य ठरले आहे.

महाराष्ट्रातील महारेरा ॲक्ट तयार करण्याचा प्राथमिक उद्देश राज्यात होत असलेल्या सर्व प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शनची सरकार आणि संबंधित प्राधिकरणांना माहिती देणे आणि त्यासह रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्सच्या मालकी आणि देखरेखीमधील बदलांसह ठेवणे आहे. रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी आणि संपूर्ण प्रक्रियेत पारदर्शकता आणण्यासाठी सामान्य जनतेवर विश्वास निर्माण करणे ही कल्पना आहे. तसेच, महारेरा नोंदणीकृत नसलेल्या प्रकल्पांच्या बांधकामास मनाई करते. खरेदीदार, विक्रेते, ब्रोकर, बिल्डर, एजंट इत्यादींसह रिअल इस्टेट डीलमध्ये सहभागी असलेल्या सर्व पार्टीजना या कायद्याचा लाभ होतो.

वाचायलाच हवे: रेरा ॲक्ट: रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटीसाठी एक सर्वोत्तम मार्गदर्शक

महारेरा अंतर्गत कोणाला रजिस्टर करावे लागेल?

महारेरा अंतर्गत, खालील संस्थांसाठी नोंदणी अनिवार्य आहे:

• रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स (प्रमोटर्स): 500 चौरस मीटर जमीन किंवा आठपेक्षा जास्त युनिट्ससह निवासी किंवा व्यावसायिक प्रकल्प सुरू करणारे कोणतेही बिल्डर किंवा डेव्हलपर यांनी नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
• रिअल इस्टेट एजंट: प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शनची विक्री, जाहिरात किंवा सुविधा देण्यात सहभागी ब्रोकर किंवा मध्यस्थी रजिस्टर्ड असणे आवश्यक आहे.
• चालू प्रकल्प: मे 1, 2017 पूर्वी सुरू झालेला कोणताही प्रकल्प, परंतु अपूर्ण राहणारा कोणताही प्रकल्प महारेरा रजिस्ट्रेशन प्राप्त करणे आवश्यक आहे.
• नवीन प्रकल्प: महाराष्ट्रात सुरू केलेल्या सर्व नवीन रिअल इस्टेट प्रकल्पांसाठी मार्केटिंग किंवा विक्रीपूर्वी महारेरा रजिस्ट्रेशनची आवश्यकता आहे.

महारेरा रजिस्ट्रेशन प्रोसेस

महाराष्ट्रात कोणत्याही प्रॉपर्टी/रिअल इस्टेट प्रोजेक्टची खरेदी किंवा व्यवहार करण्यापूर्वी, रजिस्ट्रेशन प्रोसेससह स्वत:ला परिचित करण्याचा सल्ला दिला जातो:

• https://maharerait.mahaonline.gov.in/ येथे महारेराच्या अधिकृत वेबसाईटला भेट द्या
• 'नवीन रजिस्ट्रेशन' वर क्लिक करा’.
• तीन पर्यायांपैकी एक निवडा: प्रमोटर, तक्रारदार किंवा रिअल इस्टेट एजंट.
• आवश्यक तपशील एन्टर करा आणि पॅन कार्ड, संपर्क आणि ॲड्रेस माहिती, मागील प्रकल्प तपशील, एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट इ. सह आवश्यक कागदपत्रे सबमिट करा.
• अन्य रजिस्ट्रेशन औपचारिकता पूर्ण करा.

महारेराचे लाभ

महारेरा रिअल इस्टेट व्यवहारामध्ये सहभागी असलेल्या सर्व घटकांना विविध प्रकारचे लाभ प्रदान करतात. यापैकी काही येथे सारांश दिले आहेत:

• नोंदणीशिवाय आयोजित केलेल्या सर्व रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करते.
• ट्रान्झॅक्शनमध्ये सहभागी होणार्‍या सर्व पार्टीचा समावेश होतो आणि अशा पार्टीच्या हक्कांचे संरक्षण करते.
• कार्यात्मक आणि आर्थिक अनुशासन राखण्यासाठी नियम देखील तयार करते.
• विक्रेते खरेदीदाराच्या आवश्यकतांचे पालन करतात आणि निर्दिष्ट कालावधीमध्ये तक्रारींचे निराकरण करतात याची खात्री करतात.
• रिअल इस्टेट प्रकल्पांशी संबंधित माहितीचा वेळेवर ॲक्सेस प्रदान करते, जसे की प्रकल्प तपशील, नोंदणी माहिती, स्थिती आणि बरेच काही.
• पझेशन मधील विलंब, फसव्या क्रिया आणि चुकीच्या किंमतीपासून खरेदीदारांना संरक्षित करते.
• मध्यस्थीद्वारे विवाद सोडविण्यासाठी खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना एक प्लॅटफॉर्म प्रदान करते.

महाराष्ट्रातील रेरा ॲक्टचे नियम आणि नियमन

महाराष्ट्रातील रेरा ॲक्टचे नियम आणि नियम अनेक पेजमध्ये सुरू असताना, महत्त्वाच्या तरतुदींची सर्वसमावेशक यादी येथे प्रदान केली जाते:

• महाराष्ट्रातील प्रत्येक निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्पासाठी महारेरासह नोंदणी करणे अनिवार्य आहे.
• रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स वर त्यांच्या चालू प्रोजेक्ट्स विषयी नियमित अपडेट्स सबमिट करण्यासाठी जबाबदारी टाकली जाते आणि ते प्राधिकरणाच्या अधिकृत वेबसाईटवर दिसून येते.
• अतिरिक्त शुल्क आणि दंड टाळण्यासाठी संबंधित क्लॉजचा समावेश सुनिश्चित करण्यासाठी सेल्स ॲग्रीमेंट्ससाठी स्टँडर्ड फॉरमॅट.
• डेव्हलपर्सनी प्रॉपर्टी विकल्यापासून पाच वर्षांच्या आत कोणतेही दोष दुरुस्त करणे आवश्यक आहे.
• कोणत्याही सुपर-बिल्ट क्षेत्रापेक्षा प्रोजेक्ट तपशिलामध्ये नमूद केलेल्या कार्पेट क्षेत्रासाठीच घर खरेदीदारांनी देय करणे आवश्यक आहे.
• प्रमोटर्सनी सर्व स्पष्ट प्रोजेक्ट टायटल्स उघड करणे आवश्यक आहे.
• जर डेव्हलपर्स वेळेवर बांधकाम पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाले आणि ताबा प्रदान करत नसतील तर घर खरेदीदार भरलेल्या रकमेवर इंटरेस्ट प्राप्त करण्यास आणि संपूर्ण रकमेचा रिफंड प्राप्त करण्यास पात्र आहे.
• चालू प्रकल्पाच्या योजनेत बदल करण्यापूर्वी, प्रमोटर्सना प्रत्येक सदस्याकडून परवानगी मिळवणे आवश्यक आहे.
• एजंटने महारेरा ॲक्टच्या चॅप्टर II मध्ये समाविष्ट तरतुदीनुसार स्वत:ची नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
• नियुक्त अधिकाऱ्यांनी घर खरेदी करणाऱ्यांनी केलेल्या कोणत्याही तक्रारीचे 120 दिवसांत निराकरण करणे आवश्यक आहे.

महारेरा उद्दिष्टे

महारेराचे उद्दीष्ट रिअल इस्टेट सेक्टरमधील खालील समस्यांचे निराकरण आणि त्यांचा सामना करणे आहे:

• प्रकल्प पूर्ण होण्यामध्ये महत्त्वपूर्ण विलंब.
• घर खरेदी करणाऱ्यांना चुकीची माहिती.
• इतर प्रोजेक्ट्स कडे फंड वळवणे.
• प्री-बुकिंग आकर्षित करण्यासाठी दिशाभूल करणारी ऑफर.
• विक्री करारामध्ये पझेशन तारखेची अनुपस्थिती.
• खरेदीदारांच्या संमतीशिवाय प्रोजेक्ट प्लॅन बदलणे.

वाचायलाच हवे: इन्कम टॅक्स कायद्याचे कलम 80ईई - संपूर्ण मार्गदर्शक

प्रमोटर नोंदणीसाठी स्टेप-बाय-स्टेप गाईड

प्रमोटर्स (बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स) त्यांना विकण्यापूर्वी किंवा मार्केटिंग करण्यापूर्वी त्यांचे प्रकल्प नोंदणी करणे आवश्यक आहे. या स्टेप्सचे अनुसरण करा:

1. भेट द्या महारेराच्या अधिकृत वेबसाईट.
2. नवीन नोंदणी" निवडा आणि नोंदणी प्रकार म्हणून "प्रमोटर" निवडा.
3. प्रकल्प तपशील भरा: प्रकल्पाचे नाव, पत्ता, जमीन क्षेत्र आणि पूर्ण होण्याची तारीख एन्टर करा.
4. आवश्यक डॉक्युमेंट्स अपलोड करा: पॅन कार्ड, मालकी तपशील, मंजूर प्लॅन, मंजुरी आणि मागील प्रकल्प तपशील.
5. प्रकल्प आकारावर आधारित नोंदणी शुल्क भरा.
6. ॲप्लिकेशन सबमिट करा आणि मंजुरीनंतर युनिक महारेरा रजिस्ट्रेशन नंबर प्राप्त करा.

रिअल इस्टेट एजंट रजिस्ट्रेशनसाठी स्टेप-बाय-स्टेप गाईड

कोणतीही विक्री करण्यापूर्वी रिअल इस्टेट एजंटनी महारेरासह रजिस्टर करणे आवश्यक आहे. प्रक्रियेमध्ये समाविष्ट आहे:

1. भेट द्या महारेराच्या वेबसाईट.
2. नवीन रजिस्ट्रेशन" निवडा आणि कॅटेगरी म्हणून "रिअल इस्टेट एजंट" निवडा.
3. एजंट तपशील प्रदान करा: नाव, पत्ता, बिझनेस प्रकार (वैयक्तिक/कंपनी) आणि संपर्क माहिती.
4. आवश्यक डॉक्युमेंट्स अपलोड करा: पॅन कार्ड, आधार कार्ड, बिझनेस रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट आणि फोटो.
5. लागू असल्याप्रमाणे नोंदणी शुल्क भरा.
6. ॲप्लिकेशन सबमिट करा आणि मंजुरीनंतर महारेरा रजिस्ट्रेशन नंबर प्राप्त करा.

तक्रारदार नोंदणीसाठी स्टेप-बाय-स्टेप गाईड

घर खरेदीदार किंवा भागधारक महारेराच्या विवाद निराकरण प्रणालीचा वापर करून बिल्डर किंवा एजंट विरुद्ध तक्रार दाखल करू शकतात:

1. भेट द्या महारेराच्या अधिकृत वेबसाईट.
2. "तक्रार रजिस्टर करा" वर क्लिक करा आणि लॉग-इन आयडी बनवा.
3. तक्रार फॉर्म भरा: प्रकल्प तपशील, तक्रार सारांश आणि सहाय्यक कागदपत्रे प्रदान करा.
4. सहाय्यक पुरावा अपलोड करा: सेल ॲग्रीमेंट, पेमेंट पावती आणि कम्युनिकेशन रेकॉर्ड.
5. ₹5,000 (ऑनलाईन सबमिशनसाठी) किंवा ₹10,000 (ऑफलाईन सबमिशनसाठी) तक्रार शुल्क भरा.
6. तक्रार सबमिट करा, त्यानंतर महारेरा 120 दिवसांच्या आत सुनावणीची तारीख नियुक्त करते.

महारेरा रजिस्ट्रेशनची स्थिती कशी तपासावी

प्रकल्प, प्रमोटर किंवा एजंटची नोंदणी स्थिती पडताळण्यासाठी:

1. भेट द्या महारेराच्या वेबसाईट.
2. मेन्यूमध्ये "नोंदणीकृत प्रकल्प" किंवा "नोंदणीकृत एजंट" वर क्लिक करा.
3. सर्च बारमध्ये प्रोजेक्ट/एजंटचे नाव किंवा रजिस्ट्रेशन नंबर प्रविष्ट करा.
4. प्रकल्प मंजुरी स्थिती, प्रगती अपडेट्स आणि कायदेशीर अनुपालनासह तपशील पाहा.
5. भविष्यातील संदर्भासाठी रिपोर्ट डाउनलोड करा किंवा विसंगती उद्भवल्यास चिंता नोंदवा.

निष्कर्ष

महाराष्ट्रातील प्रॉपर्टी सोबत व्यवहार करताना, महारेराच्या भुमिकेच्या बाबतीत जागरुकता निर्माण करणे आवश्यक असेल. महारेरा केवळ रिअल इस्टेट ट्रान्झॅक्शनचे नियमन करत नाही तर घर खरेदीदारांसाठी तक्रार निवारण यंत्रणा देखील प्रदान करते आणि बांधकामाखालील प्रोजेक्ट्सचे नियमित रिव्ह्यू करते.

नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न

महारेरा आणि रेरा दरम्यान फरक काय आहे?

रेरा (रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन आणि डेव्हलपमेंट) ॲक्ट, 2016) हे संपूर्ण भारतात रिअल इस्टेट सेक्टरचे नियमन करणारे राष्ट्रीय कायदा आहे. महारेरा ही महाराष्ट्रातील रिअल इस्टेट ट्रान्झॅक्शनचे नियमन करण्यासाठी रेरा अंतर्गत स्थापित राज्य-विशिष्ट प्राधिकरण आहे, घर खरेदीदार आणि डेव्हलपर्ससाठी अनुपालन, पारदर्शकता आणि तक्रार निवारण सुनिश्चित करते.

महारेराचा इंटरेस्ट रेट किती आहे?

महारेरा डेव्हलपर्सना स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या सर्वाधिक मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (MCLR) प्लस 2% च्या समान रेटने विलंबित ताबावर इंटरेस्ट भरणे अनिवार्य करते. हे घर खरेदीदारांना विलंबासाठी भरपाई देते आणि करारानुसार प्रॉपर्टी सुपूर्द होईपर्यंत लागू होते.