மஹரேரா: ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்துவதற்கான ஒரு முற்போக்கான படிநிலை

சுருக்கம்: மகாராஷ்டிரா அரசு, நியாயமற்ற பில்டர்களின் தவறான நடைமுறைகளிலிருந்து வீடு வாங்குபவர்களின் நலனை பாதுகாக்கும் நோக்கத்துடன் மற்றும் 2017 இல் மகாராஷ்டிரா ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் ("மஹா ரேரா அல்லது அதிகாரம்") நிறுவப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையிலிருந்து எழும் பிரச்சனைகளை சீராக்கும் நோக்கத்துடன். வணிக மற்றும் குடியிருப்பு திட்டங்களின் பதிவு மற்றும் விற்பனை, பிரச்சனைகளை விரைவாக தீர்ப்பது, திட்ட முன்னேற்றத்தை மேற்பார்வை செய்வது மற்றும் விளம்பரதாரர்களுக்கு வழங்கப்படும் கடமைகளுக்கு தேவையான இணக்கத்தை உறுதி செய்வது உட்பட ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்துவதற்கான விதிகளை உருவாக்குவதே அதன் நிறுவனத்தின் பின்னால் உள்ள நோக்கம் ஆகும்.

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம், 2016-யின் அறிவிப்புக்கு ஏற்ப மகாராஷ்டிரா அரசு 2017-யில் மஹாரேராவை நிறுவியது. அதன் உருவாக்கத்திற்கான அடிப்படைக் கோட்பாடு பொது/வீடு வாங்குபவரின் நலனைப் பாதுகாப்பது மற்றும் மாநிலத்தின் ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஊக்குவிப்பது மற்றும் ஒழுங்குபடுத்துவது ஆகும். ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையின் ஒவ்வொரு படிநிலையிலும் முழுமையான வெளிப்படைத்தன்மை இருப்பதை உறுதி செய்வதன் மூலம் வாங்குபவர்களுக்கு அதிகாரம் பயனளிக்கிறது மற்றும் அந்தந்தந்த வணிக/ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் பற்றிய விரிவான தகவலை பதிவு செய்வதன் மூலம் மற்றும் வழங்குவதன் மூலம் விளம்பரதாரர்கள்/பில்டர்களுக்கு உதவுகிறது, இதன் மூலம் வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையை பெறுகிறது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்தை ஊக்குவிக்கிறது.

மகாராஷ்டிராவில் வீட்டுக் கடன் பெறுவதற்கு முன்னர் மகாரேரா பற்றிய தகவலைப் பெறுவது முக்கியமாகும். மகாரேராவின் பங்கை புரிந்துகொள்வது சிறிது சவாலானதாக இருக்கலாம், இதில் சம்பந்தப்பட்ட சிக்கல்கள் மற்றும் அதன் செயல்பாடு தொடர்பான பொது மக்களிடையே விழிப்புணர்வு இல்லாதது. சட்டத்தைப் பற்றி அறிந்துகொள்வது வருங்கால வாங்குபவர்கள் சரியான சொத்து/திட்டத்தில் முதலீடு செய்கிறார்களா என்பதைத் தீர்மானிக்க மட்டுமல்லாமல், பில்டர்களுடன் எழும் எந்தவொரு பிரச்சனைகளையும் சமாளிக்க ஒரு சீரான தீர்க்கும் வழிமுறையையும் வழங்குகிறது.

சட்டம், பதிவு செயல்முறை மற்றும் ஒருவர் அறிந்திருக்க வேண்டிய பிற விவரங்கள் ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தும் விரைவான வழிகாட்டி இங்கே கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.

மகாராஷ்டிராவில் ஆர்இஆர்ஏ சட்டம் என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு), 2016 ("ரேரா சட்டம்" அல்லது "சட்டம்") முதன்மையாக அனைத்து மாநிலங்களிலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவுவதில் கவனம் செலுத்துகிறது. மாநிலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் கையாளுதல்களை நடத்துவதற்கான விதிகளை சட்டம் வரையறுக்கிறது மற்றும் நுகர்வோர்/வீடு வாங்குபவர்களின் நலனை பாதுகாக்க முயற்சிக்கிறது. இதில் திட்டங்கள் மற்றும் முகவர்களின் பதிவு, ஒதுக்கீடுகளின் குறைகளை தீர்ப்பது, விளம்பரதாரர்கள் மீதான கடமைகளுக்கு கடுமையான இணக்கத்தை உறுதி செய்தல் மற்றும் சட்டத்தின் கீழ் விவரிக்கப்பட்டுள்ளபடி திட்டத்தை நிறைவு செய்வதற்கான தேவையான ஒப்புதல்கள் மற்றும் அனுமதிகளை வழங்குதல் ஆகியவை அடங்கும். இந்த சட்டத்தை உணர்வோடு செயல்படுத்தி அதன் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவிய முதல் இந்திய மாநிலம் மகாராஷ்டிரா என்பது குறிப்பிடத்தக்கது.

மகாராஷ்டிராவின் மகாரேரா சட்டத்தை உருவாக்குவதற்கான முதன்மை நோக்கம், மாநிலத்தில் நடக்கும் அனைத்து சொத்து பரிவர்த்தனைகளையும் அரசாங்கம் மற்றும் தொடர்புடைய அதிகாரிகளுக்கு தெரிவிப்பதை உறுதி செய்வதாகும், இதில் பதிவு செய்யப்பட்ட திட்டங்களின் உரிமையாளர் மற்றும் மேற்பார்வையில் மாற்றங்கள் உட்பட. ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய பொது மக்களில் நம்பிக்கையைத் தூண்டுவதும், முழு செயல்முறையிலும் வெளிப்படைத்தன்மையைக் கொண்டு வருவதும் யோசனை ஆகும். மேலும், மகாரேரா பதிவு செய்யப்படாத திட்டங்களை கட்டுவதை தடைசெய்கிறது. வாங்குபவர்கள், விற்பனையாளர்கள், புரோக்கர்கள், பில்டர்கள், முகவர்கள் போன்ற ரியல் எஸ்டேட் டீலில் ஈடுபட்டுள்ள அனைத்து தரப்பினருக்கும் இந்த சட்டம் பயனளிக்கிறது.

படிக்க வேண்டியவை: ஆர்இஆர்ஏ சட்டம்: ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்திற்கான ஒரு சிறந்த வழிகாட்டி

மகாரேராவின் கீழ் யார் பதிவு செய்ய வேண்டும்?

மகாரேராவின் கீழ், பின்வரும் நிறுவனங்களுக்கு பதிவு கட்டாயமாகும்:

• ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் (புரோமோட்டர்கள்): 500 சதுர மீட்டர் நிலம் அல்லது எட்டு யூனிட்களுக்கு மேல் உள்ள குடியிருப்பு அல்லது வணிக திட்டத்தை தொடங்கும் எந்தவொரு பில்டர் அல்லது டெவலப்பர் பதிவு செய்ய வேண்டும்.
• ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள்: விற்பனை, விளம்பரம் அல்லது சொத்து பரிவர்த்தனைகளை எளிதாக்குவதில் ஈடுபட்டுள்ள புரோக்கர்கள் அல்லது இடைத்தரகர்கள் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
• நடப்பு திட்டங்கள்: மே 1, 2017 க்கு முன்னர் தொடங்கிய எந்தவொரு திட்டமும், ஆனால் முழுமையற்றதாக இருக்கும் எந்தவொரு திட்டமும் மஹாரேரா பதிவை பெற வேண்டும்.
• புதிய திட்டங்கள்: மகாராஷ்டிராவில் தொடங்கப்பட்ட அனைத்து புதிய ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கும் மார்க்கெட்டிங் அல்லது விற்பனை செய்வதற்கு முன்னர் மகாரேரா பதிவு தேவைப்படுகிறது.

மஹரேரா பதிவு செயல்முறை

மகாராஷ்டிராவில் எந்தவொரு சொத்து / ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தையும் வாங்குவதற்கு அல்லது கையாளுவதற்கு முன்னர், பதிவு செயல்முறையுடன் உங்களை தெரிந்து கொள்ள அறிவுறுத்தப்படுகிறது:

• https://maharerait.mahaonline.gov.in/ என்ற முகரேராவின் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தை அணுகவும்
• 'புதிய பதிவு' மீது கிளிக் செய்யவும்’.
• மூன்று விருப்பங்களில் ஒன்றை தேர்ந்தெடுக்கவும்: புரோமோட்டர், புகார்தாரர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முகவர்.
• தேவையான விவரங்களை உள்ளிட்டு பான் கார்டு, தொடர்பு மற்றும் முகவரி தகவல், கடந்த திட்ட விவரங்கள், வில்லங்கச் சான்றிதழ் போன்ற தேவையான ஆவணங்களை சமர்ப்பிக்கவும்.
• மற்ற பதிவு முறைகளை நிறைவு செய்யவும்.

மஹரேராவின் நன்மைகள்

மஹரேரா ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையில் ஈடுபட்டுள்ள அனைத்து தரப்பினர்களுக்கும் பல நன்மைகளை வழங்குகிறது. இவற்றில் சில இங்கே சுருக்கமாக கூறப்பட்டுள்ளன:

• பதிவு இல்லாமல் நடத்தப்பட்ட அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களிலும் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதி செய்கிறது.
• பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்கும் அனைத்து தரப்பினரையும் உள்ளடக்கியது மற்றும் அத்தகைய தரப்பினரின் உரிமைகளை பாதுகாக்கிறது.
• செயல்பாட்டு மற்றும் நிதி ஒழுங்கை பராமரிப்பதற்கான விதிகளையும் உருவாக்குகிறது.
• விற்பனையாளர்கள் வாங்குபவரின் தேவைகளை பின்பற்றுகிறார்கள் மற்றும் ஒரு குறிப்பிட்ட கால வரம்பிற்குள் புகார்களை தீர்க்கிறார்கள் என்பதை உறுதிசெய்கிறது.
• திட்ட விவரங்கள், பதிவு தகவல், நிலை மற்றும் பல ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் தொடர்பான தகவலுக்கான சரியான நேரத்தில் அணுகலை வழங்குகிறது.
• உடைமை பெறுவதில் தாமதம், மோசடி நடவடிக்கைகள் மற்றும் தவறான விலை போன்றவற்றில் இருந்து வாங்குபவர்களை பாதுகாக்கிறது.
• மத்தியஸ்தம் மூலம் பிரச்சனைகளை தீர்க்க வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களுக்கு ஒரு தளத்தை வழங்குகிறது.

மகாராஷ்டிராவில் ரேரா சட்டத்தின் விதிமுறைகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள்

மகாராஷ்டிராவில் ஆர்இஆர்ஏ சட்டத்தின் விதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள் பல பக்கங்களில் இயங்கும் போது, முக்கியமான விதிகளின் விரிவான பட்டியல் இங்கே வழங்கப்படுகிறது:

• மகாராஷ்டிராவில் உள்ள ஒவ்வொரு குடியிருப்பு மற்றும் வணிக திட்டத்திற்கும் மகாரேரா உடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.
• ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் தங்கள் தற்போதைய திட்டங்களைப் பற்றிய வழக்கமான புதுப்பிப்புகளைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டிய கடமை, அதிகாரத்தின் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தில் பிரதிபலிக்கிறது.
• கூடுதல் கட்டணங்கள் மற்றும் அபராதங்களை தவிர்க்க தொடர்புடைய உட்பிரிவுகளை இணைப்பதை உறுதி செய்யும் விற்பனை ஒப்பந்தங்களுக்கான நிலையான வடிவம்.
• சொத்தை விற்ற ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள் டெவலப்பர்கள் எந்தவொரு குறைபாடுகளையும் சரிசெய்ய வேண்டும்.
• எந்தவொரு சூப்பர்-பில்ட் பகுதியையும் விட திட்ட விவரங்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள கார்பெட் பகுதிக்கு மட்டுமே வீடு வாங்குபவர்கள் பணம் செலுத்த வேண்டும்.
• புரோமோட்டர்கள் அனைத்து தெளிவான திட்ட தலைப்புகளையும் வெளிப்படுத்த வேண்டும்.
• டெவலப்பர்கள் சரியான நேரத்தில் கட்டுமானத்தை நிறைவு செய்யத் தவறினால் மற்றும் உடைமையை வழங்கவில்லை என்றால், வீடு வாங்குபவர் செலுத்தப்பட்ட தொகைக்கு வட்டி மற்றும் முழு தொகையையையும் ரீஃபண்ட் செய்ய உரிமை பெறுவார்.
• தற்போதுள்ள திட்டத்தின் திட்டத்தை மாற்றுவதற்கு முன்னர், ஒவ்வொரு உறுப்பினரிடமிருந்தும் புரோமோட்டர்கள் அனுமதியைப் பெறுவது அவசியமாகும்.
• மகாரேரா சட்டத்தின் அத்தியாயம் II-யில் உள்ள விதியின்படி முகவர்கள் தங்களை பதிவு செய்ய வேண்டும்.
• நியமிக்கப்பட்ட அதிகாரிகள் வீடு வாங்குபவர்களால் எழுப்பப்பட்ட எந்தவொரு புகாரையும் 120 நாட்களுக்குள் தீர்க்க வேண்டும்.

மஹரேரா நோக்கங்கள்

மஹரேரா ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பின்வரும் சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது:

• திட்டம் நிறைவு செய்வதில் குறிப்பிடத்தக்க தாமதம்.
• வீடு வாங்குபவர்களுக்கு தவறான தகவல் வழங்கப்படுகின்றன.
• மற்ற திட்டங்களுக்கு நிதி ஒதுக்கீடு.
• முன்-முன்பதிவுகளை ஈர்க்க தவறான சலுகைகள்.
• விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் உடைமை தேதி இல்லாதது.
• வாங்குபவர்களின் ஒப்புதல் இல்லாமல் திட்டத்தை மாற்றுதல்.

படிக்க வேண்டியவை: வருமான வரிச் சட்டத்தின் பிரிவு 80EE – ஒரு முழுமையான வழிகாட்டி

புரோமோட்டர் பதிவுக்கான படிப்படியான வழிகாட்டி

விளம்பரதாரர்கள் (பில்டர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்கள்) அவர்களை விற்பதற்கு அல்லது சந்தைப்படுத்துவதற்கு முன்னர் தங்கள் திட்டங்களை பதிவு செய்ய வேண்டும். இந்த படிநிலைகளை பின்பற்றவும்:

1. மகாரேராவின் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தை அணுகவும்.
2. "புதிய பதிவு" என்பதை தேர்ந்தெடுத்து பதிவு வகையாக "புரோமோட்டர்"-ஐ தேர்வு செய்யவும்.
3. திட்ட விவரங்களை நிரப்பவும்: திட்டத்தின் பெயர், முகவரி, நில பகுதி மற்றும் நிறைவு தேதியை உள்ளிடவும்.
4. தேவையான ஆவணங்களை பதிவேற்றவும்: பான் கார்டு, உரிமையாளர் விவரங்கள், ஒப்புதலளிக்கப்பட்ட திட்டம், ஒப்புதல்கள் மற்றும் கடந்த திட்ட விவரங்கள்.
5. திட்ட அளவின் அடிப்படையில் பதிவு கட்டணத்தை செலுத்துங்கள்.
6. விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பித்து ஒப்புதல் பெற்ற பிறகு ஒரு தனித்துவமான மகாரேரா பதிவு எண்ணை பெறுங்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் முகவர் பதிவுக்கான படிப்படியான வழிகாட்டி

எந்தவொரு விற்பனையையும் நடத்துவதற்கு முன்னர் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் மஹாரேராவுடன் பதிவு செய்ய வேண்டும். செயல்முறையில் அடங்கும்:

1. மகாரேராவின் இணையதளத்தை அணுகவும்.
2. "புதிய பதிவு" என்பதை தேர்ந்தெடுத்து "ரியல் எஸ்டேட் முகவர்" என்பதை வகையாக தேர்வு செய்யவும்.
3. முகவர் விவரங்களை வழங்கவும்: பெயர், முகவரி, வணிக வகை (தனிநபர்/நிறுவனம்), மற்றும் தொடர்பு தகவல்.
4. தேவையான ஆவணங்களை பதிவேற்றவும்: பான் கார்டு, ஆதார் கார்டு, தொழில் பதிவு சான்றிதழ் மற்றும் புகைப்படங்கள்.
5. பொருந்தக்கூடிய பதிவு கட்டணத்தை செலுத்துங்கள்.
6. விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பித்து ஒப்புதல் பெற்ற பிறகு மகாரேரா பதிவு எண்ணை பெறுங்கள்.

புகார்தாரர் பதிவுக்கான படிப்படியான வழிகாட்டி

மகாரேராவின் பிரச்சனை தீர்வு அமைப்பைப் பயன்படுத்தி வீடு வாங்குபவர்கள் அல்லது பங்குதாரர்கள் பில்டர்கள் அல்லது முகவர்களுக்கு எதிராக புகார்களை தாக்கல் செய்யலாம்:

1. மகாரேராவின் அதிகாரப்பூர்வ இணையதளத்தை அணுகவும்.
2. "புகாரை பதிவு செய்க" மீது கிளிக் செய்து உள்நுழைவு ஐடி-ஐ உருவாக்கவும்.
3. புகார் படிவத்தை நிரப்பவும்: திட்ட விவரங்கள், புகார் சுருக்கம் மற்றும் ஆதரவு ஆவணங்களை வழங்கவும்.
4. ஆதரவு ஆதாரத்தை பதிவேற்றவும்: விற்பனை ஒப்பந்தம், பணம்செலுத்தல் இரசீதுகள் மற்றும் தகவல்தொடர்பு பதிவுகள்.
5. ₹5,000 (ஆன்லைன் சமர்ப்பிப்புக்கு) அல்லது ₹10,000 (ஆஃப்லைன் சமர்ப்பிப்புக்கு) புகார் கட்டணத்தை செலுத்துங்கள்.
6. புகாரை சமர்ப்பிக்கவும், அதன் பிறகு மஹாரேரா 120 நாட்களுக்குள் ஒரு விசாரணை தேதியை ஒதுக்குகிறது.

மகாரேரா பதிவுகளின் நிலையை எவ்வாறு சரிபார்ப்பது

ஒரு திட்டம், புரோமோட்டர் அல்லது முகவரின் பதிவு நிலையை சரிபார்க்க:

1. மகாரேராவின் இணையதளத்தை அணுகவும்.
2. மெனுவில் "பதிவுசெய்த திட்டங்கள்" அல்லது "பதிவுசெய்த முகவர்கள்" மீது கிளிக் செய்யவும்.
3. தேடல் பாரில் திட்டம்/முகவர் பெயர் அல்லது பதிவு எண்ணை உள்ளிடவும்.
4. திட்ட ஒப்புதல் நிலை, முன்னேற்ற புதுப்பித்தல்கள் மற்றும் சட்ட இணக்கம் உட்பட விவரங்களை காண்க.
5. எதிர்கால குறிப்புக்கான அறிக்கைகளை பதிவிறக்கம் செய்யவும் அல்லது முரண்பாடுகள் ஏற்பட்டால் கவலைகளை எழுப்பவும்.

தீர்மானம்

மகாராஷ்டிராவில் உள்ள சொத்துக்களைக் கையாளும் போது, மஹரேராவின் பங்கு பற்றிய விழிப்புணர்வு அவசியம். மஹாரேரா ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்துவது மட்டுமல்லாமல் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு குறை தீர்க்கும் வழிமுறைகளையும் வழங்குகிறது மற்றும் கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள திட்டங்களின் அவ்வப்போது விமர்சனங்களை நடத்துகிறது.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

மகாரேரா மற்றும் ரேரா இடையேயான வேறுபாடு யாவை?

RERA (ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016) என்பது இந்தியா முழுவதும் ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்தும் ஒரு தேசிய சட்டமாகும். மகாரேரா என்பது மகாராஷ்டிராவில் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்த ரேராவின் கீழ் நிறுவப்பட்ட மாநில-குறிப்பிட்ட அதிகாரமாகும், இது வீடு வாங்குபவர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்களுக்கு இணக்கம், வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் குறை தீர்வை உறுதி செய்கிறது.

மகாரேராவின் வட்டி விகிதம் என்ன?

மகாரேரா டெவலப்பர்கள் இந்தியாவின் மிக உயர்ந்த மார்ஜினல் காஸ்ட் ஆஃப் லெண்டிங் ரேட் (எம்சிஎல்ஆர்) மற்றும் 2% க்கு சமமான விகிதத்தில் தாமதமான உடைமைக்கு வட்டி செலுத்த கட்டாயப்படுத்துகிறது. இது தாமதங்களுக்கு வீடு வாங்குபவர்களுக்கு இழப்பீடு வழங்குகிறது மற்றும் ஒப்பந்தத்தின்படி சொத்து ஒப்படைக்கப்படும் வரை பொருந்தும்.